にほんブログ村
J-REIT おすすめ銘柄と銘柄選びの基準（新NISA向け）
この記事では、J-REITおすすめ銘柄を選ぶにはどのような銘柄選びの基準で探してゆくのか、また新NISAにJ-REITをおすすめしたい思うので、総合的に銘柄を検討してみたいと思います。
こちらは株式投資の初心者向けの記事となります。
中級者以上の方は、ご自身で投資基準をお持ちだと思いますので本記事は参考程度にお読みいただければと思います。
REITとは
リート（REIT）は、投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られた利益を投資家に還元する金融商品です。
具体的には、不動産投資法人が投資証券を発行し、それを投資家が購入します。これにより、投資家から集めた資金で不動産を運用し、賃料収入や売買益を投資家に分配するのがリートの基本的な仕組みです。リートは「Real Estate Investment Trust」の略称で、「不動産投資信託」とも呼ばれています。
J-REITとは
J-REITは日本国内で売買されているリートで、米国で流通しているものと区別して「J-REIT」と呼ばれています。
特徴は、収益の90%以上を投資家に分配金として配当を出すことを約束されているので高利回りが期待できる点です。
そして、J-REITは株式と同じように証券取引所で売買されており、証券会社を通じて取引可能です。
2024年4月時点では、58銘柄が上場しており、個別株式と同様に好きな銘柄を売買できます。
当方の投資方針（ハイブリッド投資）
当方は2000年から株式投資をスタートし、J-REIT投資は2011年からスタートしています。
株式投資で24年、J-REIT投資では13年ほどの経験がありますが、投資センスがないので永遠の初心者です。
投資方針は、株主優待銘柄と高配当銘柄へバランスよく投資する「ハイブリッド投資」です。
高配当銘柄としては、株式よりもJ-REITやインフラファンドを好んで購入しています。
普段の生活やブログでは、楽しさを求めているので個別の株主優待銘柄の話題ばかりですが、基本的には配当金と分配金も重要視しており、2023年の実績では年間で約490万円（税引前）の配当金・分配金の実績があります。
2023年の配当金・分配金の記事は👇
おすすめ個別J-REITの判断基準
J-REITでは売買して値上がり益を狙うよりも安定して高利回りの分配金を狙ってみてください。
おすすめのJ-REITは15万円以下で投資できて、分配金利回りが高く（おおむね4.5%以上）、安定した分配金実績があり将来的にも安定した分配金が得られると見込まれるものです。
15万円以下の根拠は、初心者の方であれば銘柄を分散投資した方が良いので、単価の安い銘柄を複数銘柄に分けて購入することをおすすめしたいからです。
複数銘柄に分散投資する場合は、決算期で分散したり、運用資産の型（これは住居主体型、商業施設主体型、物流施設主体型、ホテル主体型、総合型、複合型・・・等のように投資比率の不動産物件の対象が何かにより決まります）で分散投資するべきです。
またNAV倍率という指標がありますが、株式でいうところのPBRですのでこれが1.0未満の方が、一般的に割安という見方もできます。
NAV倍率で1.0以下も基準に取り入れてもよいでしょう。
おすすめ判断基準のまとめ
（１）単価15万円以下
（２）分配金利回り4.5%以上で安定的なもの
（３）NAV倍率1.0以下
（４）銘柄分散（決算期および運用資産型）
おすすめ個別J-REITの具体的銘柄
J-REITのポータルサイト（詳細は後半で説明）にアクセスすると、分配金利回りの高い順にソートすることができます。
2024年4月12日終値でソートすると、分配金利回り5.0%以上の銘柄が11銘柄ピックアップできます。下記の通りです。
4.5%以上に範囲を広げると、何と40銘柄以上も該当します。
つまり、58銘柄中で分配金利回りが4.5%以上の銘柄が40銘柄もあるってスゴイ😆👍！
おすすめ７銘柄（新NISAにもおすすめ）
おすすめ判断基準を満たすように、おすすめトップ７銘柄を選定してみました。
下記の7銘柄は、2024年4月時点の利回りに基づいているので、最新の利回り状況は下記の「不動産投資情報ポータル（JAPAN-REIT）」を見てご自身で判断してください。
高分配金をもらいながら新NISAで長期保有してみてはいかがでしょうか？
（個人的な意見のため買い推奨銘柄ではないことに注意してください）
利回り重視（2024年4月12日 終値）で選んでいるので、決算期と運用資産型は分散が足りませんが、この7銘柄の平均利回りは5%になり、かなり高利回りが期待できます。
銘柄選びに役立つサイトと銘柄選びの補足
基本的には、以下の２つのサイトを見れば銘柄選びに役立ちます。
１．基本的にはこのサイトだけ見れば大丈夫です！！
不動産投資情報ポータル（JAPAN-REIT）👇
JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報（リートデータ）ポータル
見るコツは、例えば利回り一覧表を表示させる👇
JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報ポータル REIT一覧（リートデータ）
上記のサイトURLで
（１）分配金利回りでソートをかけて分配金利回りの高い順に表示させる
（２）決算期でソート表示させる
（３）運用資産型でソートして表示させる
個別投資法人の内訳で、過去の分配金利回り推移と、将来の分配金利回り予測（２期先まで）が見られます。
分配金利回り推移で安定性を確認します（←これ重要）
例えば物件売却益がたまたま出たので、その時だけ分配金が増えても安定性に欠けます。
将来の巡航分配金利回りが重要ですが、その方針などは各投資法人の公式ＨＰからＩＲ資料で決算発表資料の将来方針を見たりすると説明されているケースも多いので、時間があればそのようなＩＲ資料も見てください。
２．J-REIT指数をチェックするサイト
J-REIT全体が割安か、割高かを判断するのに指数チェックが必要です。
J-REIT指数はこのサイトでチェックしてみてください。
過去の指数チャートから判断すると現在（2024年4月）の1700～1800あたりは、長期的にJ-REITに投資しても良い時期ではないかと思われます。
J-REIT その他特徴
J-REITは業績変化はゆるやかなので本来は価格変動は少ないはずですが、株式と同様に、時には株式よりも値動きが大きい（ボラティリティが大きい）です。
これは主に需給関係で、売買しなければならない機関投資が売ったり買ったりしていることに起因しているので、個人はそれに振り回されないように注意する必要があります。
またコロナ渦のように大きな出来事が発生すれば、極端に売られますが、逆に購入のチャンスになります。
たぶん、2020年のコロナショックの真っ最中に買い向かった方は、大成功を収めているはずです。
（１）機関投資家の需給関係で変化する
例えば３月年度末は、機関投資家が決算のために益出しが必要で、J-REITは換金目的で売られるなどの傾向があります。
例えば2022年から指数は右肩下がりですが、その中でも2022年～2024年は３月の年度末に指数が一時的に急落しその後は復活していることが分かります。
（２）株式の調子が良く株価が全般的に上がっていると、機関投資家は株式を購入する目的でJ-REITは換金目的で売られるなどの傾向があります。
（３）時価総額の小さい銘柄は個人投資家が売買対象となっているので機関投資家の需給要因の影響が少ない可能性があります。
個別銘柄ではなくファンド投資を検討している方へ
個別のJ-REITはよくわからないし、投資資金も限られているので、少額でも少しずつ投資したい方へおすすめしたいのは、こちら👇
SBI日本シリーズ – J-REIT（分配）ファンド（年４回決算型）
2024年5月8日、SBIグローバルアセットマネジメントから年４回決算型の魅力的な投資信託が登場します！
その名は「SBI日本シリーズ – J-REIT（分配）ファンド（年４回決算型）」です。
SBI日本シリーズ – J-REIT（分配）ファンドは、J-REIT投資ファンドで最安コストを実現しながら、安定利回りを目指すファンドです。
主な特徴
こんな方におすすめ
当方のJ-REIT投資成績
参考までに当方のJ-REIT投資銘柄の成績を掲載しておきます。
基本的には、銘柄購入時に分配金利回りの高いものを選んで購入しているものが多いです。
ジャパン・ホテル・リート
ジャパン・ホテル・リートは、当方がJ-REITを始めた時に最も利回りが高く、2011年に購入した当時は、利回りは断トツに7%を超えるくらいあったと思います。
なぜ利回りが7%超えても買われないのか、何か落とし穴があるかもと疑心暗鬼で投資したことを覚えています。
とにかく、初めてJ-REITという未知の投資商品を購入するので、色々と情報を調べた記憶はあります。
さてそんなジャパン・ホテル・リートは、現在は分割されて投資口も増えて、損益率は、約300%と大幅な値上がりとなっています。
コロナ渦でホテル系リートは全滅した経緯がありますが、その時もコロナ渦が終息すれば復活することは明白でしたので、売らずに長期保有しています。
森ヒルズ
森ヒルズもJ-REITを始めた時に選定した銘柄の一つですが、選定した理由は、東京都内に住んで働いていると虎ノ門に、「森ビル」が沢山あり、不動産といえば森ビルというくらいに有名でしたので、この森ビルをスポンサーとするJ-REITを選びました。
現在は分割されて投資口も増えて、損益率は、約180%と大幅な値上がりとなりました。
森トラス
森トラストもJ-REITを始めた時に選定した銘柄の一つですが、選定した理由は、上記の「森ビル」と同様に有名だという理由のみで選んでいます。
現在は分割されて投資口も増えていますが、損益率は、約-6%と値下がりしています。分配金を10年以上貰っているので、トータルではプラスだと思います。
Oneリート
2014年に追加で J-REIT投資を決断した時に、当時は最も利回りが高いという理由で選択した記憶があります。
現在は分割されて投資口も増えおり、損益率は、約13%とわずかに値上がりしています。分配金を10年程度貰っているので、トータルではかなりプラスだと思います。
2016年頃に軽井沢に旅行に行ったときに、星野リゾートが大人気なことを痛感し、当時は星野リゾートの代表の星野さんもマスコミで色々とりあげられ、ここは将来的にすごいことになると確信して投資を決めた記憶があります。
株価も何倍にもなるかも？？と期待していましたが、損益はずっと低迷したたままでゼロ～マイナスのままです。
株式と同様で人気絶頂期に投資してしまうと、いわゆる高値掴みとなり失敗しますが、当方にとって星野リゾートは失敗投資です。
分配金利回りも低いので、当方のJ-REIT投資の中ではパフォーマンスは下位です。
アクティビア
当方のJ-REIT投資の中で最悪のパフォーマンスで断トツの最下位です。
投資して以来、損益がプラスになった記憶がなくずっとマイナスで、現在は-15%です。
なぜアクティビアに投資したかも覚えていないのですが、改めて調べてみると旗艦物件が「汐留ビルディング」となっているので、人気の汐留の再開発に期待して将来有望と思ったのではないかなぁ？？
失敗事例に学ぶ
当方のJ-REIT投資は、約20銘柄に分散投資していますが分配金利回りの高さに注目した銘柄は比較的成功し、将来性や有名性など投資口価格が上がることを期待した銘柄への投資は失敗していることが多いです。
偶然にそういう結果になっていますが、分配金利回り（巡航安定高利回り）に着目して投資した方が理にかなっているような気がしています。
最後に
この記事では、J-REITおすすめ銘柄を選ぶにはどのような銘柄選びの基準で探してゆくのか、総合的に検討してみました。
当方の考えていることを記事にしてみたので、少しでも参考になれば幸いです。
なお、あくまでも素人意見で、買い推奨している記事ではないのでご了承願います。
